CASE STUDY: CĂN HỘ BỊ PHÁT SINH 200 TRIỆU – VÌ SAO?

Làm nội thất, điều khiến nhiều gia chủ lo nhất không phải là chi phí ban đầu, mà là những khoản phát sinh xuất hiện liên tục trong quá trình thi công. Có những căn hộ ban đầu chốt ngân sách khá rõ ràng, nhưng đến khi hoàn thiện lại đội lên thêm hàng trăm triệu. Vậy nguyên nhân thực sự nằm ở đâu?

Trong thực tế, phát sinh chi phí nội thất không chỉ đến từ việc “làm thêm”, mà phần lớn xuất phát từ khâu chuẩn bị chưa đủ chặt, thiếu kiểm soát trong thi công và thay đổi quyết định giữa chừng. Đây cũng là lý do nhiều gia chủ rơi vào thế bị động về ngân sách, tiến độ và cả trải nghiệm sống sau cùng.

Vì sao nhiều gia chủ bị phát sinh hàng trăm triệu khi làm nội thất?

Một căn hộ có thể phát sinh 50 triệu, 100 triệu, thậm chí 200 triệu không phải là chuyện hiếm. Vấn đề nằm ở chỗ nhiều người chỉ nhìn vào báo giá ban đầu mà chưa hiểu rằng, giá trị thực của một công trình nội thất không nằm ở con số “ước tính”, mà nằm ở mức độ rõ ràng của toàn bộ hồ sơ triển khai.

Khi thiết kế chưa đủ chi tiết, vật liệu chưa được chốt cụ thể, khối lượng chưa bóc tách chính xác hoặc quy trình sản xuất không minh bạch, mọi thứ đều có thể trở thành lý do để chi phí bị đẩy lên. Những khoản phát sinh thường không đến cùng một lúc, mà xuất hiện rải rác qua từng giai đoạn, khiến gia chủ khó kiểm soát tổng thể.

Thiếu bản vẽ kỹ thuật

Đây là một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến phát sinh chi phí nội thất.

Nhiều gia chủ chỉ xem phối cảnh 3D và nghĩ rằng như vậy là đã đủ để thi công. Tuy nhiên, phối cảnh chủ yếu giúp hình dung thẩm mỹ, còn để triển khai thực tế, công trình cần hệ thống bản vẽ kỹ thuật rõ ràng: kích thước, cấu tạo, vật liệu, cách xử lý chi tiết, vị trí điện nước, ánh sáng, phụ kiện, điểm giao giữa các hạng mục.

Khi thiếu bản vẽ kỹ thuật, đơn vị thi công phải xử lý theo kinh nghiệm hoặc vừa làm vừa chỉnh. Điều này rất dễ dẫn đến sai lệch kích thước, vướng hệ thống, thay đổi cấu tạo hoặc phát sinh thêm vật tư. Một chi tiết nhỏ sửa đi sửa lại nhiều lần có thể kéo theo cả chuỗi chi phí mới.

Thực tế, nhiều khoản phát sinh lớn không đến từ việc gia chủ “muốn thêm”, mà đến từ việc ban đầu chưa định nghĩa đủ rõ mình sẽ làm gì.

Thay đổi vật liệu giữa chừng

Một nguyên nhân rất thường gặp khác là thay đổi vật liệu khi công trình đã bắt đầu triển khai.

Ban đầu, gia chủ có thể chọn một phương án ở mức ngân sách an toàn. Nhưng khi nhìn thực tế mẫu vật liệu, tham khảo thêm hình ảnh hoặc thấy không gian đang dần thành hình, nhiều người muốn nâng cấp lên loại đá tốt hơn, veneer đẹp hơn, phụ kiện cao cấp hơn hoặc đổi sang một bảng màu khác tinh tế hơn. Đây là nhu cầu hoàn toàn dễ hiểu, nhưng nếu thay đổi diễn ra giữa chừng, chi phí phát sinh gần như là điều chắc chắn.

Lý do là mỗi vật liệu không chỉ khác nhau ở đơn giá. Khi đổi vật liệu, có thể phải đổi luôn kết cấu, kỹ thuật thi công, phụ kiện đi kèm, thời gian sản xuất, thậm chí phải tháo dỡ hoặc làm lại một phần đã triển khai. Tổng chi phí vì thế không dừng ở phần chênh lệch vật liệu, mà còn bao gồm nhân công, thời gian và rủi ro tiến độ.

Với những công trình càng nhiều chi tiết, việc thay đổi càng muộn thì phát sinh càng lớn.

Không kiểm tra xưởng

Nhiều gia chủ dành nhiều thời gian để xem thiết kế, chọn vật liệu, so sánh báo giá, nhưng lại bỏ qua một mắt xích rất quan trọng: năng lực sản xuất thực tế của đơn vị thi công.

Nếu không kiểm tra xưởng, gia chủ rất khó biết đơn vị đó có thực sự chủ động sản xuất hay không, quy trình kiểm soát chất lượng ra sao, máy móc có đáp ứng được độ hoàn thiện yêu cầu không, vật liệu có đúng cam kết hay bị thay thế bằng phương án khác. Đây là điểm khiến nhiều công trình rơi vào tình trạng báo giá ban đầu hấp dẫn nhưng chất lượng đầu ra không đồng đều, sai mẫu, sai màu hoặc phải chỉnh sửa nhiều lần.

Mỗi lần sửa là một lần phát sinh. Có thể phát sinh chi phí trực tiếp, cũng có thể phát sinh gián tiếp qua việc kéo dài tiến độ, chậm bàn giao hoặc phải thay thế hạng mục do chất lượng không đạt.

Một công trình nội thất muốn kiểm soát ngân sách tốt thì không thể chỉ nhìn vào bản báo giá. Năng lực xưởng và quy trình sản xuất thực tế mới là thứ quyết định mức độ ổn định của công trình.

Cách DVIZHOME hạn chế phát sinh

Tại DVIZHOME, việc hạn chế phát sinh không đến từ lời hứa “giá rẻ”, mà đến từ cách triển khai bài bản ngay từ đầu.

Trước hết, mỗi công trình đều cần được khảo sát kỹ hiện trạng, làm rõ nhu cầu sử dụng, mức đầu tư và phong cách sống của gia chủ. Từ đó, đội ngũ thiết kế và triển khai sẽ định hình phương án phù hợp với ngân sách thực tế, thay vì đưa ra một concept đẹp nhưng khó kiểm soát khi thi công.

Tiếp theo là bước xây dựng hồ sơ đủ chi tiết: từ bản vẽ kỹ thuật, lựa chọn vật liệu, cấu tạo sản phẩm đến bóc tách khối lượng. Khi mọi thông tin được chốt rõ từ đầu, khả năng phát sinh sẽ giảm đáng kể vì công trình không còn phụ thuộc quá nhiều vào xử lý ngẫu hứng tại công trường.

DVIZHOME cũng ưu tiên minh bạch ngay từ khâu vật liệu và quy trình sản xuất. Gia chủ được tư vấn cụ thể để hiểu rõ mình đang chọn gì, mức đầu tư ra sao và đâu là phương án phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng lâu dài. Điều này giúp hạn chế tình trạng đổi vật liệu cảm tính khi công trình đang thi công.

Ngoài ra, việc kiểm soát xưởng, tiến độ và chất lượng hoàn thiện là yếu tố quan trọng để giữ công trình đi đúng hướng. Khi thiết kế, sản xuất và thi công được liên kết chặt chẽ, gia chủ không chỉ kiểm soát tốt chi phí mà còn yên tâm hơn về chất lượng đầu ra.

Kết luận

Phát sinh chi phí nội thất không phải lúc nào cũng đến từ việc “làm nhiều hơn”, mà phần lớn đến từ việc chuẩn bị chưa đủ kỹ và thiếu kiểm soát trong quá trình triển khai. Một căn hộ bị đội thêm 200 triệu thường không phải do một lý do duy nhất, mà là kết quả của nhiều sai lệch cộng dồn: thiếu bản vẽ kỹ thuật, thay đổi vật liệu giữa chừng và không kiểm soát được năng lực sản xuất.

Với nội thất, sự chỉn chu ở giai đoạn đầu luôn rẻ hơn rất nhiều so với việc sửa sai ở giai đoạn sau. Đó cũng là lý do DVIZHOME luôn ưu tiên một quy trình rõ ràng, minh bạch và đồng hành sát với gia chủ từ thiết kế đến thi công hoàn thiện.

Bạn đang chuẩn bị làm nội thất và muốn kiểm soát ngân sách ngay từ đầu?
Liên hệ DVIZHOME để được tư vấn phương án phù hợp, hạn chế phát sinh và tối ưu chi phí thi công một cách rõ ràng, thực tế.