Checklist khảo sát căn hộ mới bàn giao: đo – chụp – ghi gì để thiết kế chuẩn?

Khảo sát căn hộ mới bàn giao là bước “khóa nền” trước khi lên layout và dựng 3D. Chỉ cần thiếu một vài số đo, bỏ sót một vị trí MEP (điện – nước), hoặc không ghi nhận lỗi bàn giao… bạn sẽ dễ gặp cảnh thiết kế đẹp nhưng thi công bị vướng, phát sinh chi phí và kéo dài tiến độ.

Trong bài viết này, Nội thất Dvizhome tổng hợp checklist khảo sát nội thất theo hướng “làm đúng ngay từ đầu”: đo gì – chụp gì – ghi gì để thiết kế chuẩn, báo giá rõ và thi công nội thất trọn gói mượt hơn.

Chuẩn bị dụng cụ

Để buổi khảo sát căn hộ nhanh – đủ – chính xác, hãy chuẩn bị:

1) Dụng cụ đo

• Thước laser (ưu tiên) + thước cuộn 5m
• Thước nivô mini (kiểm tra phẳng/tường nghiêng cơ bản)
• Bút lông + giấy note/giấy A4 kẹp bảng
• Băng keo giấy (đánh dấu nhanh vị trí/điểm chờ)

2) Thiết bị ghi nhận

• Điện thoại pin đầy + sạc dự phòng
• Ứng dụng ghi chú/scan (hoặc Google Keep/Notes)
• Một file “Mặt bằng bàn giao” (nếu chủ đầu tư có)

3) Checklist in sẵn

• Bảng đo theo từng phòng (phòng khách, bếp, ngủ, WC, logia)
• Danh sách điểm chờ điện – nước (MEP)

Mẹo Dvizhome: luôn đi khảo sát theo “vòng” từ cửa vào → phòng khách → bếp → phòng ngủ → WC → logia, để không bỏ sót.

7 nhóm điểm cần đo

Dưới đây là 7 nhóm số đo “bắt buộc” trong checklist khảo sát nội thất. Chỉ cần đủ 7 nhóm này, bạn đã có dữ liệu nền để lên layout và chốt giải pháp công năng.

1) Kích thước tổng thể từng không gian

• Dài – rộng – cao trần (tại 2–3 điểm, vì trần có thể lệch)
• Bề rộng lối đi/hành lang, khoảng trống giao thông chính

Chụp gì: 1 ảnh toàn cảnh mỗi phòng + 1 ảnh góc chụp thể hiện chiều sâu phòng.

2) Vị trí & kích thước cửa

• Cửa chính, cửa phòng, cửa WC: rộng – cao – độ dày khuôn
• Hướng mở (trái/phải), hành trình cánh cửa có vướng nội thất không

Ghi gì: hướng mở + khoảng trống phía sau cánh (rất quan trọng cho tủ giày/tủ áo).

3) Cột – dầm – hộp kỹ thuật

• Kích thước cột/dầm, vị trí nhô ra
• Hộp gen kỹ thuật (thường ở WC/logia): rộng – sâu – cao

Chụp gì: chụp vuông góc và chụp chéo để thấy “độ ăn” vào không gian.

4) Tường – góc vuông – độ phẳng

• Độ vuông góc 2 tường (đo chéo 2 đường để kiểm tra)
• Các đoạn tường bị gồ/khuyết, vị trí nứt/ố

Ghi gì: tường nào dự kiến làm hệ tủ thì phải ghi rõ đoạn tường bị “lồi lõm”.

5) Sàn – cao độ – khu vực chuyển tiếp

• Cao độ sàn các khu (phòng – WC – ban công/logia)
• Vị trí nắp thăm sàn/thoát sàn

Chụp gì: ảnh chụp thẳng khu vực chuyển cao độ (để tính nẹp, chống vấp).

6) Cửa sổ – ban công – ánh sáng

• Kích thước cửa sổ/ô kính: rộng – cao – cao độ bệ
• Vị trí tay nắm, hướng mở, lưới an toàn (nếu có)

Ghi gì: hướng nắng (sáng/chiều) để chọn rèm và vật liệu chống bạc màu.

7) Kích thước các “điểm chờ” nội thất cố định

• Vị trí điều hòa (lỗ thoát/ống đồng), dàn lạnh, trục ống
• Vị trí tủ điện, hộp internet/TV, đầu chờ máy giặt

Quan trọng: Đây là nhóm đo ảnh hưởng trực tiếp đến nội thất trọn gói (tủ bếp, tủ áo, kệ TV, hệ tủ kỹ thuật).

MEP/điện nước

MEP là phần “dễ bỏ sót nhất” nhưng lại gây phát sinh nhiều nhất. Khi khảo sát căn hộ, hãy ưu tiên ghi đủ các điểm sau:

1) Điện: ổ cắm – công tắc – đường đèn

• Số lượng ổ cắm từng phòng, vị trí và cao độ (tính từ sàn hoàn thiện)
• Công tắc: vị trí, số nút, điều khiển đèn nào
• Điểm chờ đèn trần/đèn hắt (nếu có), vị trí lỗ chờ

Chụp gì: chụp cận từng cụm ổ cắm/công tắc + chụp toàn cảnh để thấy tương quan với tường.

2) Nước: cấp – thoát – thiết bị

• Điểm cấp/thoát cho bếp (chậu rửa, máy lọc, máy rửa chén nếu có)
• Điểm máy giặt ở logia: cấp/thoát, vị trí phễu thoát sàn
• WC: cấp nước lavabo, bồn cầu, sen tắm; thoát sàn, thoát lavabo

Ghi gì: khoảng cách điểm cấp/thoát đến tường góc (để lên tủ bếp “khớp”).

3) Điều hòa & thông gió

• Vị trí dàn lạnh, đường ống xả nước ngưng
• Vị trí dàn nóng (ban công/logia), khoảng thoáng kỹ thuật
• Quạt hút WC, miệng gió (nếu có)

Lưu ý: Nếu đổi vị trí điều hòa, phải tính đường ống – độ dốc xả ngưng, tránh tình trạng “chảy nước”.

Lỗi bàn giao

Trong checklist khảo sát nội thất, phần “lỗi bàn giao” giúp bạn làm việc nhanh với chủ đầu tư/ban quản lý, đồng thời tránh thi công đè lên lỗi cũ.

1) Lỗi bề mặt tường – trần

• Nứt chân chim, bong sơn, ố nước, trần thạch cao hở khe
• Góc tường không thẳng, bị “lụm” hoặc phồng

2) Lỗi sàn

• Sàn gạch/laminate bị kêu, hở ron, rỗ mặt
• Cao độ WC/ban công bất thường, thoát sàn chậm

3) Lỗi cửa – kính

• Cửa xệ, chạm sàn, khóa lỏng
• Kính trầy, ron hở, đóng mở kẹt

4) Lỗi MEP

• Ổ cắm lỏng, công tắc chập chờn
• Rò nước, thoát chậm, mùi hôi từ phễu

Cách ghi chuẩn: Mỗi lỗi nên có (1) ảnh tổng quan + (2) ảnh cận + (3) mô tả vị trí (VD: “tường phòng khách, cạnh cửa ban công, cao ~1,2m”).

Biên bản khảo sát & bước tiếp theo

Sau buổi khảo sát căn hộ, để chuyển sang giai đoạn thiết kế “chuẩn”, bạn nên làm 3 việc:

1) Tổng hợp dữ liệu trong 24 giờ

• Gom ảnh theo thư mục: Phòng khách / Bếp / Ngủ / WC / Logia / MEP
• Lưu file số đo theo từng phòng
• Note lại nhu cầu gia chủ: thói quen sống, số người ở, ưu tiên lưu trữ, phong cách

2) Chốt mặt bằng công năng (layout) trước khi dựng 3D

• Xác định tuyến đi lại, vị trí đồ lớn (sofa – bàn ăn – giường – tủ)
• Khóa vị trí tủ bếp theo điểm chờ điện nước
• Dự trù “vùng linh hoạt” để tránh vướng cột/dầm/hộp kỹ thuật

3) Lên đề xuất vật liệu & báo giá minh bạch

• Chốt nhóm vật liệu theo khu vực (bếp/WC/khô)
• Dự toán theo hạng mục: hệ tủ, đá, thiết bị, đèn, hoàn thiện
• Đưa timeline thi công phù hợp (30–45–60 ngày tùy khối lượng)

Kết luận

Một buổi khảo sát căn hộ làm đúng sẽ giúp bạn: thiết kế đúng công năng – dựng 3D sát thực tế – báo giá rõ ràng – thi công ít phát sinh. Hy vọng checklist trên giúp bạn tự tin hơn khi bắt đầu hành trình làm nội thất.

Nếu bạn cần đội ngũ Nội thất Dvizhome hỗ trợ khảo sát thực tế + tư vấn layout + đề xuất giải pháp nội thất trọn gói, bạn có thể để lại thông tin để Dvizhome liên hệ và lên lịch khảo sát phù hợp.